Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico, embora não seja de mandatário puro, aproxima-se de um gestor de negócios, com poderes e deveres específicos.
Entre as competências elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II) – o que confere ao síndico a legitimidade processual para atuar em nome do condomínio –, e o dever de dar conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). A observância da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) completam o rol de responsabilidades primárias. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente no que tange à possibilidade de o síndico transigir ou renunciar a direitos sem prévia autorização assemblear, tema que gera controvérsias e exige análise casuística.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou incapacidade do síndico. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Esta delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, é um ponto de atenção para a advocacia, pois exige a verificação da regularidade da aprovação e dos limites da delegação para evitar a nulidade de atos jurídicos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é fundamental para a validade de atos praticados em nome do condomínio.
Na prática advocatícia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio. Questões como a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, a validade de assembleias condominiais e a regularidade da cobrança de taxas e multas frequentemente remetem a este artigo. A atuação do advogado deve focar na conformidade dos atos do síndico com a lei, a convenção e as deliberações assembleares, prevenindo litígios e garantindo a segurança jurídica das relações condominiais.
