Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo os limites e as responsabilidades desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I), representar o condomínio em juízo (inciso II) e zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V), são pilares da gestão condominial, visando a defesa dos interesses comuns dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das funções mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na sua legitimidade para propor ações judiciais em nome do condomínio ou defendê-lo em litígios, o que exige conhecimento jurídico ou o auxílio de profissionais especializados. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico atua como um mandatário legal do condomínio, cujos atos vinculam a coletividade, desde que praticados no exercício regular de suas atribuições.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão, especialmente em condomínios de grande porte, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação de tarefas específicas. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico eleito, salvo expressa deliberação em contrário da assembleia. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia em assembleias e litígios, exigindo uma análise cuidadosa da convenção condominial e das atas de assembleia.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, à validade de suas decisões e à sua responsabilidade civil e criminal. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições (inciso VII) são pontos nevrálgicos, gerando muitos conflitos. A correta aplicação do Art. 1.348 e seus desdobramentos é essencial para a segurança jurídica das relações condominiais e para a atuação eficaz do advogado que milita nessa área.
