Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, estabelecendo um rol de atribuições que visam à gestão eficiente e à preservação dos interesses comuns dos condôminos. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida em condomínio, conferindo ao síndico poderes e deveres que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), seja em juízo ou fora dele, o que implica sua legitimidade ativa e passiva para defender os interesses coletivos.
A amplitude das funções do síndico abrange a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII), demonstrando a complexidade de sua atuação. Uma discussão prática relevante reside na interpretação do inciso II, que confere ao síndico a prerrogativa de representar o condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que essa representação é ampla, mas não ilimitada, exigindo, em certos casos, autorização assemblear para atos de maior vulto, como a alienação de bens comuns ou a propositura de ações que impliquem alteração substancial da estrutura condominial.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa flexibilidade é crucial para a otimização da gestão condominial, permitindo a contratação de administradoras ou a delegação a subsíndicos, por exemplo. Contudo, a responsabilidade final, em regra, permanece com o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia.
A prática advocatícia frequentemente se depara com litígios envolvendo a atuação do síndico, seja por omissão, excesso de poder ou má gestão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 é vital para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições do síndico é um dos pilares para a prevenção de conflitos e para a segurança jurídica nas relações condominiais, reforçando a importância de uma convenção e regimento interno bem elaborados e em conformidade com a lei.
