Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, demonstrando a soberania da assembleia em questões cruciais. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, a terceiros, desde que haja aprovação assemblear e não haja vedação na convenção. Essa flexibilidade é vital para condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas, permitindo a contratação de administradoras ou prepostos.
Na prática advocatícia, a interpretação desses incisos e parágrafos é fundamental para a resolução de conflitos condominiais. Questões como a validade de atos praticados por síndicos sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência (especialmente na conservação das áreas comuns, inciso V) e a correta prestação de contas (inciso VIII) são recorrentes. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico age como gestor dos interesses comuns, devendo pautar sua conduta pela boa-fé e pela observância das normas internas e legais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação do Art. 1.348 é crucial para evitar litígios e garantir a harmonia nas relações condominiais.
A discussão sobre a extensão dos poderes do síndico e a possibilidade de sua delegação é um ponto sensível. Embora o § 2º permita a transferência de funções, a responsabilidade final perante o condomínio e terceiros geralmente recai sobre o síndico eleito, salvo comprovada má-fé ou excesso de poderes do preposto. A convenção condominial, por sua vez, pode detalhar e até mesmo restringir algumas das competências previstas no Código Civil, desde que não contrarie a lei, o que exige uma análise cuidadosa em cada caso concreto.
