Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial, conferindo-lhe um rol de atribuições essenciais para a manutenção e o bom funcionamento do condomínio. Este dispositivo legal estabelece as balizas da atuação do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) até a representação legal do condomínio (inciso II), o que inclui a defesa dos interesses comuns em juízo ou fora dele. A importância da figura do síndico é tamanha que a doutrina o considera um mandatário legal, cujos atos vinculam o condomínio, salvo excesso de poderes.
Os incisos detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, como a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e a prestação de contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação fundamental para a proteção patrimonial do condomínio. Uma discussão prática relevante surge na interpretação do inciso II, que confere ao síndico a legitimidade ativa e passiva para representar o condomínio, gerando debates sobre a necessidade de autorização assemblear para o ajuizamento de certas ações, especialmente aquelas que envolvem despesas extraordinárias ou litígios complexos.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, flexibilizando a gestão. Já o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é crucial para a eficiência da gestão, mas exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsias em assembleias condominiais e litígios judiciais, especialmente quanto aos limites da autonomia do síndico e da soberania da assembleia.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é vital na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação do advogado pode envolver a elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, a orientação em assembleias para evitar nulidades, a defesa do condomínio em ações judiciais ou a representação de condôminos em face de atos do síndico. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão é um tema recorrente, exigindo análise criteriosa da sua conduta à luz das competências legais e das deliberações assembleares. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com a diligência de um homem médio, respondendo por dolo ou culpa na administração.
