Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições inerentes ao cargo, mas também estabelece os limites e as possibilidades de delegação de poderes, refletindo a complexidade da gestão condominial. A representação ativa e passiva do condomínio, conforme inciso II, é um dos pilares da função, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns.
Os incisos detalham as responsabilidades, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V), até a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma medida de proteção patrimonial indispensável. A doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente afirmado o caráter de mandatário legal do síndico, cujos atos vinculam o condomínio, desde que praticados dentro dos limites de suas atribuições.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes nuances sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é crucial para a gestão eficiente, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade de supervisão, gerando discussões sobre os limites da subdelegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária em caso de falha do preposto. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, especialmente em casos de má gestão ou desvio de finalidade.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. Questões como a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida aprovação assemblear, a responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência, e os procedimentos para sua destituição são temas recorrentes. A análise da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com o Código Civil, é indispensável para determinar a extensão exata das competências e deveres do síndico, evitando conflitos e garantindo a boa administração do patrimônio comum.
