Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão, conservação e defesa dos interesses comuns. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, reconhece o síndico como o órgão executivo do condomínio, responsável por dar efetividade às deliberações assembleares e à própria convenção.
Os incisos detalham as atribuições do síndico, desde a convocação de assembleias (inc. I) até a realização do seguro da edificação (inc. IX), passando pela representação judicial e extrajudicial (inc. II) e a cobrança de contribuições (inc. VII). A prerrogativa de representar o condomínio, ativa e passivamente, é crucial, conferindo-lhe legitimidade processual para atuar em nome da coletividade. Contudo, a jurisprudência tem debatido os limites dessa representação, especialmente em ações que demandam autorização específica da assembleia, como aquelas que envolvem despesas extraordinárias ou alienação de bens comuns.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade à gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Essa possibilidade de delegação, seja para um subsíndico ou para um gestor profissional, é vital para a eficiência administrativa, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a convenção pode restringir essa delegação, o que exige atenção dos advogados na análise do caso concreto. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera controvérsias sobre a extensão dos poderes delegáveis e a responsabilidade do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico sem a devida autorização, seja para exigir o cumprimento de suas obrigações. A responsabilidade civil do síndico, por atos de gestão ou omissão, é um tema recorrente, exigindo a análise cuidadosa da convenção, do regimento interno e das atas assembleares. A correta compreensão dessas competências é essencial para a defesa dos interesses de condôminos e do próprio condomínio.
