Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), são pilares para a manutenção da ordem e a defesa dos direitos dos condôminos, tanto em juízo quanto fora dele.
A amplitude das funções do síndico abrange desde a conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), até a gestão financeira, com a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII). A obrigação de prestar contas anualmente (inciso VIII) reforça o caráter fiduciário de sua atuação, exigindo transparência e responsabilidade. O §1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o §2º autoriza a transferência de poderes pelo síndico, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes de representação do síndico, especialmente em litígios. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a representação judicial do condomínio pelo síndico, conforme o inciso II, não exige autorização específica da assembleia para cada ato processual, salvo se a convenção condominial expressamente o exigir ou se tratar de atos que extrapolem a gestão ordinária. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é crucial para evitar nulidades processuais e garantir a eficácia da defesa dos interesses condominiais. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, seja por omissão ou ação, é outro ponto de constante debate doutrinário e jurisprudencial, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. Isso inclui a elaboração e revisão de convenções condominiais, a defesa em ações judiciais envolvendo o condomínio ou o síndico, e a orientação sobre a gestão condominial. A correta aplicação das competências do síndico e a observância dos ritos assembleares são cruciais para a validade dos atos praticados e a prevenção de conflitos, impactando diretamente a segurança jurídica da comunidade condominial.
