Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção e ao bom funcionamento da propriedade comum.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente no que tange à responsabilidade civil e criminal do síndico. A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, implica que o síndico é o porta-voz legal da coletividade, podendo ser demandado judicialmente em nome do condomínio ou ajuizar ações para defender seus interesses. O dever de diligenciar a conservação das partes comuns (inciso V) e de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV) são pilares para a boa convivência e a valorização patrimonial.
Os parágrafos 1º e 2º do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é crucial para condomínios de grande porte ou com demandas complexas, permitindo a profissionalização da gestão. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, gerando discussões sobre a culpa in eligendo ou in vigilando. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de litígios, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção condominial e das atas de assembleia para determinar a validade e os limites de tais delegações.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio. Questões como a cobrança de cotas condominiais (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a gestão de conflitos internos são rotineiras e exigem conhecimento técnico para a correta aplicação da lei e das normas internas. A atuação do advogado pode envolver desde a consultoria preventiva para a elaboração de convenções e regimentos internos até a representação em ações judiciais complexas, como as de responsabilidade civil do síndico ou de anulação de assembleias.
