Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na sua legitimidade para propor ações e defender os interesses coletivos, o que exige um conhecimento aprofundado das normas condominiais e da legislação aplicável. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, suas funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de poderes é crucial para a gestão eficiente, especialmente em condomínios de grande porte.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno dos limites da atuação do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear. A responsabilidade civil do síndico, por exemplo, é um tema recorrente, especialmente quando há negligência na conservação das áreas comuns (inciso V) ou na prestação de contas (inciso VIII). A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico atua como mandatário do condomínio, devendo agir com a diligência de um bom pai de família, sob pena de responder por eventuais prejuízos. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses dispositivos é dinâmica e se adapta às novas realidades condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é fundamental na assessoria a condomínios e condôminos. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com as disposições legais, permite identificar a regularidade dos atos do síndico e orientar sobre a tomada de decisões em assembleia. A correta aplicação das normas sobre cobrança de contribuições (inciso VII) e a gestão de procedimentos judiciais e administrativos (inciso III) são aspectos práticos que demandam expertise jurídica, evitando litígios desnecessários e garantindo a segurança jurídica do condomínio.
