Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da propriedade comum e à harmonia entre os condôminos.
A representação do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio em litígios e praticar atos negociais em nome da coletividade. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem nuances importantes: a assembleia pode investir outra pessoa nos poderes de representação, e o síndico pode transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade demonstra a autonomia privada dos condôminos na gestão, mas sempre sob o crivo da coletividade.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à sua responsabilidade civil e criminal. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que o síndico age como um mandatário do condomínio, respondendo por seus atos com dolo ou culpa. A omissão em cumprir as determinações da assembleia ou em zelar pela conservação das áreas comuns (inciso V) pode gerar responsabilização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses deveres tem sido cada vez mais rigorosa, exigindo dos síndicos uma gestão proativa e transparente.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é crucial. Advogados que atuam em direito condominial devem estar aptos a orientar síndicos sobre suas atribuições e limites, bem como a defender os interesses do condomínio ou de condôminos em face de atos do síndico. A análise da convenção e do regimento interno é indispensável, pois estes podem detalhar ou restringir as competências legais, configurando um microssistema normativo que complementa a legislação federal. A prestação de contas (inciso VIII) e a cobrança de contribuições (inciso VII) são pontos frequentes de litígio, exigindo expertise na aplicação das normas e na resolução de conflitos.
