Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem pública, visando à manutenção da ordem e dos interesses coletivos dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, conforme o inciso II, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico. Essa atribuição confere-lhe legitimidade para defender os interesses comuns, sendo crucial em litígios envolvendo o condomínio. Contudo, a jurisprudência tem debatido os limites dessa representação, especialmente em casos que demandam autorização específica da assembleia para atos de disposição ou que excedam a administração ordinária. O § 1º, por sua vez, permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que demonstra a flexibilidade do sistema e a soberania da vontade coletiva.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Esta delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, por exemplo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, mas permite uma gestão mais eficiente, especialmente em condomínios de grande porte. A doutrina majoritária entende que a delegação deve ser expressa e não pode desvirtuar as finalidades da função. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é frequentemente objeto de controvérsia em assembleias e processos judiciais.
As implicações para a advocacia são vastas, desde a consultoria preventiva na elaboração de convenções e regimentos internos, que podem modular as atribuições do síndico, até a atuação em litígios envolvendo a responsabilidade civil do síndico por atos de gestão. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 e seus parágrafos são fundamentais para a segurança jurídica das relações condominiais, evitando conflitos e garantindo a boa administração do patrimônio comum. A observância dos deveres de diligência e prestação de contas (inciso VIII) é igualmente crucial para a transparência e a confiança na gestão.
