Art. 1.245 – Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º – Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º – Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.245 do Código Civil de 2002 consagra um dos pilares do direito imobiliário brasileiro: o princípio da publicidade registral e da força constitutiva do registro. A norma estabelece que a transferência da propriedade de bens imóveis entre vivos não se perfaz pela mera celebração do contrato (título translativo), mas sim pelo seu registro no competente Cartório de Registro de Imóveis. Este dispositivo reflete a tradição do direito real brasileiro, que adota o sistema do título e modo, onde o contrato gera apenas obrigações, enquanto o registro efetivamente transfere o domínio.
O parágrafo primeiro do artigo reforça a importância do registro ao determinar que, enquanto não houver o ato registral, o alienante continua sendo considerado o legítimo proprietário do imóvel. Esta disposição é crucial para a segurança jurídica, pois evita a transferência de propriedade oculta e protege terceiros de boa-fé. A ausência de registro pode gerar sérios entraves em negociações futuras, como a venda a non domino, e impacta diretamente a possibilidade de onerar o bem, como na constituição de hipotecas.
Já o parágrafo segundo aborda a presunção de validade do registro, estabelecendo que o adquirente, uma vez registrado o título, é tido como dono até que se promova a ação própria de invalidação e o consequente cancelamento. Esta regra consagra o princípio da fé pública registral, conferindo estabilidade às relações jurídicas imobiliárias. Contudo, a doutrina e a jurisprudência debatem os limites dessa presunção, especialmente em casos de fraude ou vícios insanáveis no título que deu origem ao registro. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é fundamental para a advocacia, que deve estar atenta às nuances da prova da invalidade e aos prazos prescricionais e decadenciais aplicáveis.
Para a advocacia, as implicações práticas são vastas. A correta orientação sobre a necessidade do registro é imperativa para evitar litígios futuros e garantir a efetivação dos direitos de propriedade. A análise de certidões imobiliárias, a verificação da cadeia dominial e a propositura de ações como a de retificação de registro, anulação de registro ou usucapião, são rotinas que demandam profundo conhecimento deste artigo e de suas interconexões com outros dispositivos legais. A ausência de registro, ou um registro viciado, pode levar à perda da propriedade ou a longos e custosos processos judiciais.
