Art. 1.246 – O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.246 do Código Civil de 2002 estabelece um marco temporal crucial para a eficácia do registro de imóveis: a prenotação. Este dispositivo legal consagra o princípio da prioridade, fundamental no direito registral imobiliário, determinando que a eficácia do registro retroage ao momento da apresentação do título ao oficial e sua consequente anotação no protocolo. Tal regra visa garantir a segurança jurídica e a ordem cronológica dos atos registrais, evitando conflitos de direitos sobre o mesmo bem.
A doutrina majoritária, a exemplo de Afrânio de Carvalho, destaca que a prenotação confere uma prioridade provisória ao título, que se converterá em definitiva com o registro. Essa prioridade é essencial para resolver situações de concorrência de títulos, assegurando que o primeiro a ser apresentado e prenotado terá preferência na aquisição do direito real. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reiteradamente afirmado a relevância da prenotação, inclusive em casos de dúvida registral, onde a manutenção da prioridade depende da solução do óbice no prazo legal.
Para a advocacia, a compreensão do artigo 1.246 é de suma importância na prática do direito imobiliário. A correta observância do procedimento de prenotação e a vigilância quanto aos prazos para saneamento de exigências registrais podem ser decisivas para a concretização de negócios jurídicos e a proteção dos interesses dos clientes. A inobservância desses preceitos pode levar à perda da prioridade e, consequentemente, à frustração da aquisição do direito real. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação deste artigo é um ponto nevrálgico em diversas disputas imobiliárias.
As discussões práticas frequentemente giram em torno da natureza da prenotação e seus efeitos em face de títulos contraditórios. A qualificação registral, que precede o registro, é o momento em que o oficial verifica a legalidade e a validade do título, mas a prioridade já está assegurada pela prenotação. Assim, a eficácia do registro, embora dependa da qualificação positiva, retroage para proteger o adquirente desde o ato da apresentação, consolidando a segurança das transações imobiliárias e a fé pública registral.
