Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico em um condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as balizas de atuação do síndico e, por conseguinte, a segurança jurídica das relações entre condôminos e terceiros. A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das atribuições mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns.
Os incisos detalham as diversas responsabilidades, desde a convocação de assembleias (inciso I) e o cumprimento das normas internas (inciso IV), até a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A gestão financeira também é contemplada, com a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII). A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em situações de urgência ou quando há omissão da assembleia, ponderando a necessidade de atuação imediata do síndico com a soberania da vontade coletiva dos condôminos.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em condomínios de grande porte ou com necessidades específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes é vital para a eficiência da gestão, permitindo a contratação de administradoras ou a designação de subsíndicos, por exemplo. Contudo, a responsabilidade final pela gestão, em regra, permanece com o síndico eleito, salvo expressa exoneração ou assunção de responsabilidade pelo delegado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera controvérsias sobre os limites da delegação e a responsabilidade civil do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios condominiais, seja para questionar a validade de atos praticados pelo síndico, para exigir o cumprimento de suas obrigações ou para discutir a extensão de sua responsabilidade. A correta compreensão das competências e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses dos condôminos, do próprio síndico e do condomínio como um todo, evitando conflitos e garantindo a boa administração da propriedade horizontal. A legitimidade processual do síndico, derivada do inciso II, é um ponto recorrente em ações judiciais envolvendo o condomínio.
