A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, em contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção, a negativa de financiamento bancário ao comprador não pode resultar na retenção do sinal pago pela construtora. Essa regra prevalece mesmo quando há uma cláusula contratual prevendo a retenção do valor em caso de desistência. A decisão, proferida no último dia 14 de julho de 2026, é um importante precedente para consumidores e advogados especializados em direito imobiliário.
De acordo com o entendimento do colegiado, o valor pago como sinal configura arras confirmatórias, cuja função é apenas confirmar o negócio jurídico, e não um adiantamento do preço. A impossibilidade de obtenção do financiamento bancário afasta a culpa do comprador pela rescisão do contrato, tornando indevida a retenção de qualquer montante pela vendedora. As informações foram publicadas originalmente pelo portal Conjur.
Entenda a decisão e seus impactos
A Ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que a retenção do sinal poderia configurar enriquecimento ilícito por parte da construtora, visto que o imóvel pode ser recolocado no mercado. Para a ministra, as arras confirmatórias devem ser devolvidas integralmente quando a rescisão do contrato ocorre por um fator externo e alheio à vontade do consumidor, como a não aprovação do financiamento bancário.
A decisão ressalta a importância da boa-fé objetiva nas relações contratuais, especialmente em negócios que envolvem bens de alto valor como imóveis. As construtoras, muitas vezes, incluem cláusulas abusivas que prejudicam o consumidor em situações como esta. Para advogados que lidam com direito do consumidor e imobiliário, esta é uma ferramenta fundamental para proteger os direitos dos seus clientes.
A não aprovação do financiamento não pode ser equiparada à desistência do comprador, que é a situação para a qual as cláusulas de retenção de arras costumam ser aplicadas. No caso em questão, o comprador agiu de boa-fé, mas foi impedido de cumprir o contrato por circunstâncias que fogem ao seu controle, necessitando da devolução do valor integralmente.
Recomendação para a advocacia e mercado imobiliário
Este julgado reforça a necessidade de as construtoras e incorporadoras revisarem suas cláusulas contratuais para estarem em conformidade com o entendimento do STJ. Para os consumidores, é um alívio saber que estão mais protegidos em casos de negativa de crédito.
Advogados devem estar atentos a essa jurisprudência para orientar seus clientes, tanto na negociação de novos contratos quanto na defesa de casos de rescisão. A complexidade dos contratos imobiliários e a constante evolução da legislação e da jurisprudência tornam essencial que os profissionais da área utilizem ferramentas que auxiliem na gestão e acompanhamento de processos, garantindo agilidade e precisão.
Plataformas como a Tem Processo já oferecem soluções para esse tipo de desafio, otimizando o acompanhamento de prazos, documentos e decisões judiciais, o que é crucial em um cenário jurídico que exige cada vez mais eficiência e atualização.
Com informações publicadas originalmente no site conjur.com.br.
