Art. 1.312 – Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.312 do Código Civil de 2002 estabelece uma importante regra de vizinhança, impondo a obrigação de demolir construções que violem as proibições contidas na Seção I, Capítulo V, Título III do Livro III, que trata do direito de construir. Esta norma visa garantir a harmonia e o respeito aos limites impostos pela legislação urbanística e civil, prevenindo conflitos entre proprietários de imóveis contíguos. A violação das proibições, que incluem regras sobre janelas, terraços e goteiras, gera uma obrigação de fazer (demolir) e uma obrigação de indenizar (perdas e danos).
A aplicação prática deste dispositivo exige a análise da natureza da proibição violada, que pode ser de ordem pública ou privada. A doutrina civilista, a exemplo de Carlos Roberto Gonçalves, enfatiza que a demolição é uma medida drástica, geralmente subsidiária, mas imperativa quando a construção afronta direitos de vizinhança ou normas edilícias. A responsabilidade por perdas e danos, por sua vez, abrange tanto os danos emergentes quanto os lucros cessantes decorrentes da construção irregular, exigindo prova do prejuízo sofrido pelo vizinho.
Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a ação demolitória possui natureza real e imprescritível, enquanto a pretensão indenizatória segue os prazos prescricionais gerais. Contudo, há discussões sobre a possibilidade de regularização da obra em detrimento da demolição, especialmente quando a violação é de menor gravidade e a demolição se mostra desproporcional, desde que haja compensação adequada ao vizinho prejudicado. A advocacia deve estar atenta à prova da violação, à extensão dos danos e à viabilidade de soluções alternativas à demolição.
