Art. 1.323 – Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.323 do Código Civil de 2002 disciplina aspectos cruciais da administração da coisa comum em condomínios voluntários, ou seja, aqueles que não se confundem com o condomínio edilício. A norma estabelece que, havendo deliberação majoritária sobre a administração do bem, a escolha do administrador pode recair sobre um condômino ou mesmo um terceiro, o que confere flexibilidade na gestão. Essa previsão reflete o princípio da autonomia da vontade dos condôminos, temperada pela necessidade de uma gestão eficiente e profissional, que por vezes exige conhecimentos específicos que um condômino pode não possuir.
A segunda parte do dispositivo aborda a preferência na locação da coisa comum. Caso a maioria decida alugar o bem, a lei confere direito de preferência ao condômino em detrimento de estranhos, desde que as condições oferecidas sejam equivalentes. Este é um mecanismo de proteção ao interesse dos coproprietários, visando manter a coisa comum sob a esfera de influência dos seus titulares, evitando a entrada de terceiros na posse direta do bem quando há interesse de um dos condôminos. A doutrina majoritária entende que essa preferência se assemelha ao direito de preempção, exigindo que o condômino seja notificado para exercer seu direito.
Na prática advocatícia, este artigo suscita discussões relevantes, especialmente em casos de conflitos entre condôminos sobre a administração ou locação de bens indivisos, como imóveis herdados ou adquiridos em conjunto. A ausência de um consenso pode levar à judicialização, onde a interpretação da ‘maioria’ (se por quotas ideais ou por cabeça) e a equivalência das ‘condições iguais’ na locação são pontos frequentemente debatidos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a maioria é calculada com base nas quotas ideais, refletindo a proporção da propriedade de cada condômino.
A aplicação do Art. 1.323 exige uma análise cuidadosa das particularidades de cada condomínio, ponderando os interesses individuais e coletivos. A escolha de um administrador externo, por exemplo, pode ser uma solução para impasses, mas deve ser formalizada por deliberação majoritária. Já o direito de preferência na locação, embora claro, demanda a observância de formalidades para evitar futuras contestações, como a notificação prévia dos condôminos interessados, garantindo a segurança jurídica das transações.
