Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1º – As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
§ 2º – O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4º – Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.
§ 5º – O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.331 do Código Civil de 2002 estabelece a base conceitual do condomínio edilício, diferenciando as partes de propriedade exclusiva das partes comuns. Essa distinção é fundamental para a compreensão da estrutura jurídica e funcional dos edifícios em condomínio, impactando diretamente a convivência e os direitos dos condôminos. A norma reflete a complexidade da propriedade horizontal, onde coexistem interesses individuais e coletivos, exigindo uma regulamentação detalhada para evitar conflitos e garantir a harmonia.
O § 1º, com a redação dada pela Lei nº 12.607/2012, detalha as unidades autônomas, como apartamentos e salas comerciais, como propriedade exclusiva, passíveis de alienação e oneração livremente. Contudo, impõe uma restrição crucial aos abrigos para veículos (vagas de garagem), que não podem ser alienados ou alugados a estranhos ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção. Essa alteração legislativa visou coibir a especulação imobiliária e garantir a segurança e a organização interna dos condomínios, gerando debates sobre a autonomia da vontade e a função social da propriedade. A jurisprudência tem consolidado a validade dessa restrição, salvo raras exceções.
Os §§ 2º e 3º, por sua vez, delineiam as partes comuns, como o solo, estrutura, telhado e redes de infraestrutura, que são inalienáveis e indivisíveis, e a fração ideal, que é inseparável da unidade imobiliária. A fração ideal, identificada no instrumento de instituição do condomínio, representa a quota-parte de cada condômino nas despesas e deliberações relativas às áreas comuns. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta identificação e registro da fração ideal é crucial para a validade do condomínio e para a justa distribuição de encargos.
O § 4º garante o acesso ao logradouro público como direito inalienável de toda unidade imobiliária, reforçando o princípio da acessibilidade e da função social da propriedade. Já o § 5º trata do terraço de cobertura, presumindo-o como parte comum, salvo disposição contrária na escritura de constituição do condomínio. Essa presunção legal visa proteger o interesse coletivo, evitando que a área mais nobre do edifício seja apropriada individualmente sem prévia e expressa pactuação, o que frequentemente gera litígios sobre o uso e a responsabilidade pela manutenção.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.331 e seus parágrafos é essencial na elaboração e análise de convenções de condomínio, na resolução de conflitos entre condôminos e na defesa de direitos em ações possessórias ou petitórias. As nuances sobre a alienação de vagas de garagem, a delimitação das áreas comuns e a correta atribuição da fração ideal são pontos nevrálgicos que demandam atenção especializada, impactando diretamente a segurança jurídica das transações imobiliárias e a gestão condominial.
