Art. 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.332 do Código Civil de 2002 estabelece os pilares para a instituição do condomínio edilício, um dos institutos mais relevantes do direito imobiliário. A norma exige que sua constituição se dê por ato inter vivos ou testamento, com o indispensável registro no Cartório de Registro de Imóveis. Este registro não é meramente formal, mas sim um requisito de publicidade e eficácia erga omnes, conferindo segurança jurídica às relações condominiais e aos terceiros interessados.
Os incisos do artigo detalham os elementos essenciais que devem constar do ato institutivo. O inciso I exige a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, bem como a clara delimitação entre estas e as partes comuns. Esta exigência é crucial para evitar conflitos futuros sobre a extensão da propriedade individual e a natureza das áreas compartilhadas. Já o inciso II determina a fração ideal atribuída a cada unidade, elemento fundamental para a distribuição de despesas condominiais e para a participação nas deliberações assembleares, conforme a regra geral de proporcionalidade.
O inciso III, por sua vez, impõe a indicação do fim a que as unidades se destinam, seja residencial, comercial ou misto. Essa previsão é de suma importância, pois o desvio de finalidade pode gerar sérios litígios e até mesmo a aplicação de multas, conforme a convenção de condomínio. A jurisprudência tem se mostrado rigorosa na manutenção da destinação, salvo expressa alteração por quórum qualificado. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza desses requisitos no ato institutivo é um fator preponderante na prevenção de litígios condominiais.
Para a advocacia, a análise minuciosa do ato de instituição do condomínio é imperativa, tanto na fase de constituição quanto na resolução de conflitos. A ausência ou imprecisão de qualquer um desses requisitos pode ensejar a nulidade do ato ou, no mínimo, gerar discussões sobre a validade de deliberações ou a extensão dos direitos dos condôminos. A doutrina civilista, como a de Francisco Cahali e Melhim Namem Chalhub, enfatiza a necessidade de rigor na elaboração desses documentos para garantir a estabilidade das relações jurídicas condominiais.
