Art. 1.335 – São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.335 do Código Civil de 2002 delineia os direitos fundamentais do condômino, estabelecendo um equilíbrio entre a propriedade individual e a coletiva em condomínios edilícios. O caput do artigo introduz a prerrogativa do condômino, enquanto os incisos detalham as faculdades inerentes a essa condição. Este dispositivo é crucial para a convivência condominial e a gestão de conflitos, sendo frequentemente invocado em litígios envolvendo a utilização de áreas comuns e a participação em assembleias.
O inciso I garante ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de suas unidades autônomas. Isso abrange desde a moradia até a locação ou venda, respeitadas as limitações impostas pela convenção de condomínio e pela legislação urbanística. A doutrina majoritária entende que essa liberdade não é absoluta, devendo ser exercida em conformidade com a função social da propriedade e sem prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos demais condôminos, conforme o Art. 1.336, IV, do CC. A jurisprudência, por sua vez, tem se debruçado sobre a validade de proibições de locação por curta temporada, como via Airbnb, em condomínios residenciais, com entendimentos variados a depender da convenção e do regimento interno.
O inciso II trata do uso das partes comuns, condicionando-o à sua destinação e à não exclusão da utilização pelos demais compossuidores. Este é um ponto nevrálgico em muitos condomínios, gerando discussões sobre o uso de salões de festa, piscinas, garagens e outras áreas. A interpretação desse dispositivo exige uma análise da convenção condominial e do regimento interno, que devem detalhar as regras de uso. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a delimitação clara dessas regras é essencial para evitar conflitos e garantir a harmonia no ambiente condominial, sendo a ausência de regulamentação um fator comum em disputas judiciais.
Por fim, o inciso III assegura o direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite com suas obrigações condominiais. A quitação é uma condição essencial para o exercício do direito de voto, visando proteger o condomínio de decisões tomadas por condôminos inadimplentes. A controvérsia surge, por vezes, na interpretação do que constitui estar ‘quite’, especialmente em casos de parcelamento de dívidas ou discussões sobre a legalidade de cobranças. A exclusão do condômino inadimplente do direito de voto é amplamente aceita pela jurisprudência, como forma de incentivar o adimplemento e a boa gestão condominial.
