Art. 1.338 – Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.338 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra fundamental para a gestão de áreas comuns em condomínios edilícios, especificamente no que tange à locação de vagas de garagem. Este dispositivo consagra o direito de preferência, um instituto jurídico que visa proteger os interesses dos condôminos e a harmonia social no ambiente condominial. A norma impõe que, havendo a intenção de um condômino em alugar sua vaga de garagem (área no abrigo para veículos), a preferência deve ser concedida, em condições iguais, primeiramente a outro condômino e, subsidiariamente, entre os condôminos, aos possuidores.
A aplicação prática deste artigo gera importantes discussões. A expressão “em condições iguais” é crucial, pois significa que o condômino ofertante não é obrigado a aceitar proposta inferior de outro condômino ou possuidor em detrimento de um estranho que ofereça melhores condições. Contudo, a jurisprudência tem se inclinado a interpretar que a igualdade de condições não se restringe apenas ao preço, mas também a outros termos contratuais relevantes, como prazo e garantias. A finalidade é evitar a entrada de pessoas estranhas ao condomínio, preservando a segurança e a convivência, mas sem onerar excessivamente o proprietário da vaga.
A distinção entre “condôminos” e “possuidores” também merece atenção. Os possuidores, neste contexto, são geralmente aqueles que detêm a posse da unidade autônoma, como locatários ou usufrutuários, mas que não são proprietários. Essa gradação de preferência reflete a preocupação do legislador em manter a coesão interna do condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação sistemática deste artigo com as normas condominiais internas é essencial para evitar litígios, sendo a convenção do condomínio um instrumento vital para detalhar os procedimentos e critérios de preferência.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do artigo 1.338 é indispensável na consultoria e no contencioso condominial. É comum surgirem demandas envolvendo a inobservância do direito de preferência, resultando em ações anulatórias de contratos de locação ou indenizatórias. A prova da igualdade de condições e a correta notificação dos preferentes são pontos nevrálgicos. A autonomia da vontade do condômino proprietário da vaga é mitigada em prol do interesse coletivo, um princípio que permeia grande parte do direito condominial e que exige uma análise cuidadosa em cada caso concreto.
