Art. 1.339 – Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
§ 1º – Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.
§ 2º – É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.339 do Código Civil de 2002 estabelece um dos pilares do regime de condomínio edilício: a inseparabilidade dos direitos sobre as partes comuns da propriedade exclusiva. Este dispositivo legal consagra o princípio da indivisibilidade jurídica entre a unidade autônoma e a fração ideal das áreas comuns, impedindo que sejam transacionadas ou oneradas de forma isolada. A norma visa garantir a funcionalidade e a coesão do condomínio, evitando a pulverização da propriedade e a criação de situações jurídicas complexas que poderiam comprometer a gestão e a própria existência do empreendimento.
O § 1º reforça essa premissa ao proibir expressamente a alienação ou gravação separada dos bens, o que inclui tanto as partes comuns quanto as frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias e suas partes acessórias. Essa vedação é crucial para a manutenção da estrutura condominial, impedindo, por exemplo, que um condômino venda apenas sua vaga de garagem (parte acessória) a um terceiro, sem que este seja proprietário de uma unidade no edifício. A jurisprudência tem sido rigorosa na aplicação deste preceito, invalidando negócios jurídicos que tentam burlar essa inseparabilidade, salvo as exceções expressamente previstas em lei ou na convenção.
Uma discussão prática relevante surge com o § 2º, que flexibiliza a regra geral para as partes acessórias. É permitida a alienação de parte acessória (como uma vaga de garagem ou um depósito) a outro condômino, o que faz sentido, pois o adquirente já integra a comunidade condominial. Contudo, a alienação a terceiro é condicionada a duas exigências cumulativas: a previsão expressa no ato constitutivo do condomínio e a não oposição da assembleia geral. Essa faculdade, quando presente, deve ser interpretada restritivamente, visando proteger os interesses coletivos dos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a ausência de uma dessas condições torna a alienação a terceiro nula de pleno direito, gerando insegurança jurídica e potenciais litígios.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.339 e seus parágrafos é fundamental na elaboração de convenções de condomínio, na análise de contratos de compra e venda de unidades autônomas e na resolução de conflitos envolvendo a disposição de vagas de garagem ou outras partes acessórias. A correta aplicação desses dispositivos evita a nulidade de negócios jurídicos e garante a estabilidade das relações condominiais, protegendo tanto os interesses individuais dos condôminos quanto a coletividade do empreendimento.
