Art. 1.342 – A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.342 do Código Civil, inserido no capítulo que disciplina o condomínio edilício, estabelece os requisitos para a realização de obras em partes comuns que visem facilitar ou aumentar sua utilização. A norma exige a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, um quórum qualificado que reflete a importância da alteração na estrutura e funcionalidade do condomínio. Essa exigência busca equilibrar o interesse coletivo na melhoria das áreas comuns com a proteção dos direitos individuais dos condôminos, evitando decisões arbitrárias que possam afetar a coletividade.
A interpretação do termo “obras em acréscimo às já existentes” é crucial. A doutrina e a jurisprudência têm diferenciado tais obras das benfeitorias necessárias e úteis, que possuem quóruns distintos. As obras do Art. 1.342 são aquelas que, embora não essenciais, agregam valor ou funcionalidade, como a construção de uma nova área de lazer ou a ampliação de um salão de festas. A controvérsia reside, muitas vezes, na linha tênue entre uma obra que facilita a utilização e uma que altera substancialmente a destinação da área comum, o que poderia demandar quórum ainda mais rigoroso, como a unanimidade, conforme o Art. 1.351 do Código Civil.
Um ponto de atenção fundamental é a vedação expressa a construções que sejam suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. Esta cláusula impõe um limite intransponível à vontade da maioria, protegendo o direito individual de propriedade e o uso das áreas comuns. A análise de tal prejuízo é casuística, podendo envolver aspectos como insolação, ventilação, acesso, ruído ou desvalorização de unidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem sido rigorosa na aplicação dessa vedação, priorizando a harmonia condominial e a proteção dos direitos dos minoritários.
Para a advocacia, a aplicação do Art. 1.342 demanda uma análise minuciosa do caso concreto, considerando a natureza da obra, o quórum atingido e os potenciais impactos nos condôminos. É essencial orientar os clientes sobre a necessidade de assembleias bem convocadas, pautas claras e atas detalhadas, a fim de evitar futuras impugnações judiciais. A correta interpretação e aplicação deste dispositivo são vitais para a gestão condominial e a prevenção de litígios, garantindo a segurança jurídica das decisões tomadas em assembleia.
