Art. 1.345 – O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.345 do Código Civil de 2002 estabelece uma regra de suma importância para o direito condominial e imobiliário: a responsabilidade propter rem do adquirente de unidade autônoma pelos débitos do alienante perante o condomínio. Essa disposição legal visa garantir a saúde financeira do condomínio, assegurando que as despesas comuns sejam adimplidas, independentemente das sucessivas alienações do imóvel. A natureza propter rem da obrigação significa que ela adere à coisa, acompanhando-a em suas transferências, e não se vincula diretamente à pessoa do devedor originário.
A abrangência da responsabilidade é ampla, englobando não apenas as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias, mas também multas e juros moratórios. Isso significa que o novo proprietário assume integralmente o passivo condominial, mesmo que desconhecesse a existência dos débitos no momento da aquisição, salvo se houver cláusula expressa no contrato de compra e venda que preveja a responsabilidade do alienante e o condomínio tenha sido devidamente notificado. Contudo, perante o condomínio, a responsabilidade do adquirente é objetiva e solidária, conforme pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que entende que a obrigação condominial é um ônus real que recai sobre o próprio imóvel.
Na prática advocatícia, esta regra impõe a necessidade de uma diligência prévia (due diligence) rigorosa na aquisição de imóveis em condomínio. É fundamental que o advogado solicite ao vendedor a certidão negativa de débitos condominiais, ou, na sua ausência, que o comprador retenha parte do valor da compra para garantir o pagamento de eventuais dívidas. A ausência dessa cautela pode gerar um passivo inesperado para o adquirente, que, embora possa buscar o regresso contra o alienante, terá que arcar inicialmente com os valores devidos ao condomínio. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação e aplicação deste artigo são frequentes em litígios envolvendo cobrança de cotas condominiais.
Uma discussão relevante reside na possibilidade de o adquirente ser responsabilizado por débitos anteriores à imissão na posse, mas posteriores à promessa de compra e venda. A jurisprudência do STJ tem se inclinado a considerar que a responsabilidade recai sobre aquele que detém a posse do imóvel e usufrui dos serviços condominiais, mas a regra do art. 1.345 CC prevalece para o condomínio, que não pode ser prejudicado pela discussão interna entre alienante e adquirente. Assim, a segurança jurídica do condomínio é priorizada, garantindo a efetividade da cobrança e a manutenção da coletividade.
