Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II). A importância do síndico reside na sua função de gestor dos interesses comuns, atuando como elo entre os condôminos e o mundo exterior, seja em questões administrativas ou judiciais.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais relevantes do síndico, conforme o inciso II. Esta competência implica na legitimidade para propor ações e defender o condomínio em litígios, o que exige do síndico não apenas conhecimento da legislação condominial, mas também discernimento para a tomada de decisões estratégicas. O § 1º, por sua vez, introduz uma flexibilidade importante, permitindo que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas ou para otimizar a gestão. A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente em relação a atos que extrapolam a mera administração ordinária.
O § 2º do artigo 1.348 aborda a possibilidade de o síndico transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e observadas as disposições da convenção. Esta delegação, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora de condomínios, é crucial para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a responsabilidade final pelos atos delegados geralmente permanece com o síndico, salvo expressa exoneração pela assembleia. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação da extensão dessa responsabilidade solidária ou subsidiária é um ponto de constante debate nos tribunais.
As implicações práticas para a advocacia são vastas, abrangendo desde a consultoria preventiva para síndicos e condôminos até a atuação em litígios envolvendo a gestão condominial. Questões como a validade de deliberações assembleares, a cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e a prestação de contas (inciso VIII) são temas recorrentes. A correta aplicação do Art. 1.348 e seus incisos é fundamental para a segurança jurídica das relações condominiais, evitando conflitos e garantindo a boa convivência entre os moradores.
