Art. 1.352 – Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.352 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece a regra geral para as deliberações em assembleias condominiais, um tema de grande relevância prática para a advocacia imobiliária e condominial. O caput do dispositivo prevê que, em primeira convocação, as decisões serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, desde que estes representem, no mínimo, metade das frações ideais. Esta regra é fundamental para a governança condominial, evitando a paralisação por falta de quórum e garantindo a representatividade das decisões.
A ressalva inicial, “Salvo quando exigido quorum especial”, é crucial. Ela remete a outras disposições legais ou convencionais que demandam quóruns qualificados para matérias específicas, como a alteração da convenção condominial (art. 1.351 do CC) ou a realização de obras voluptuárias (art. 1.341, § 1º, do CC). A interpretação conjunta desses dispositivos é essencial para a validade das deliberações, sendo um ponto frequente de controvérsia judicial. A inobservância do quórum legal ou convencional pode ensejar a anulação da assembleia ou da deliberação específica, conforme pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.
O parágrafo único do art. 1.352 aborda a proporcionalidade dos votos, determinando que estes serão calculados com base nas frações ideais do solo e das partes comuns pertencentes a cada condômino. Esta regra visa a uma distribuição equitativa do poder de voto, refletindo a participação de cada unidade na propriedade comum. Contudo, o dispositivo permite que a convenção de constituição do condomínio estabeleça disposição diversa, conferindo autonomia aos condôminos para adaptar a regra à sua realidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a flexibilidade permitida pela convenção é um ponto de destaque na gestão condominial, mas exige atenção redobrada na sua redação para evitar nulidades.
A aplicação prática deste artigo gera discussões sobre a validade de assembleias com quóruns insuficientes, a interpretação de cláusulas convencionais que alteram a proporcionalidade dos votos e a necessidade de comprovação da representatividade das frações ideais. Advogados devem estar atentos à correta convocação, à verificação do quórum de instalação e de deliberação, e à redação da ata, que deve espelhar fielmente as decisões tomadas e a observância das regras. A correta aplicação do art. 1.352 é vital para a segurança jurídica das decisões condominiais e para a prevenção de litígios.
