Art. 1.357 – Se la edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
§ 1º – Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
§ 2º – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.357 do Código Civil de 2002 disciplina uma situação de extrema gravidade no âmbito condominial: a destruição total ou considerável da edificação, ou a ameaça de ruína. Este dispositivo legal confere aos condôminos a prerrogativa de deliberar, em assembleia, sobre a reconstrução do imóvel ou sua venda, exigindo para tanto um quórum qualificado de metade mais uma das frações ideais. A norma visa a proteger os interesses coletivos, evitando a paralisação do empreendimento e buscando a melhor solução para o patrimônio comum.
A complexidade da matéria se aprofunda nos parágrafos. O § 1º estabelece uma importante via de escape para o condômino que não deseja arcar com as despesas de reconstrução: a possibilidade de alienar seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial. Esta previsão mitiga o ônus financeiro individual, mas exige a concordância dos demais e a intervenção judicial para a justa valoração. Já o § 2º, ao tratar da venda do imóvel, consagra o direito de preferência do condômino em relação a estranhos, em condições iguais de oferta, garantindo a coesão do grupo e a manutenção da propriedade entre os membros originais do condomínio, com a posterior repartição proporcional do valor apurado.
A aplicação prática deste artigo suscita diversas discussões. A doutrina debate a natureza jurídica da deliberação, se constitui um ato de administração ou de disposição, e as implicações da ausência de consenso. A jurisprudência, por sua vez, tem se debruçado sobre a interpretação do termo “consideravelmente destruída” e a aferição da “ameaça de ruína”, que demandam perícias técnicas e avaliações criteriosas. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a casuística envolvendo o Art. 1.357 CC demonstra a necessidade de uma assessoria jurídica especializada para evitar litígios prolongados e garantir a observância dos direitos de todos os envolvidos, especialmente no que tange à avaliação judicial e ao direito de preferência.
Para a advocacia, o Art. 1.357 do Código Civil representa um campo fértil para atuação consultiva e contenciosa. É crucial orientar os condôminos sobre o quórum necessário, os procedimentos para a assembleia, as implicações financeiras da reconstrução e as nuances do direito de preferência. A correta interpretação e aplicação deste dispositivo são essenciais para a resolução eficiente de crises condominiais, protegendo o patrimônio e os interesses dos proprietários em momentos de grande vulnerabilidade do bem comum.
