Art. 1.360 – Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.
Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.360 do Código Civil de 2002 aborda uma situação complexa e de grande relevância prática no direito das coisas: a resolução da propriedade. Este dispositivo legal visa proteger o terceiro de boa-fé que adquire um bem cuja propriedade, posteriormente, se resolve por uma causa superveniente. A norma estabelece que, se a propriedade se resolve por uma causa posterior à aquisição, o possuidor que a adquiriu por título anterior à resolução será considerado proprietário perfeito, garantindo a estabilidade das relações jurídicas e a segurança do tráfego imobiliário.
A essência do artigo reside na distinção entre a causa da resolução. Se a causa for preexistente e constar do título aquisitivo, o terceiro não estaria protegido, pois teria ciência do vício. Contudo, a norma protege o adquirente que, de boa-fé, desconhecia a condição resolutiva que viria a afetar o direito do transmitente. A doutrina majoritária, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, interpreta que a resolução deve ser entendida como a extinção do direito de propriedade por um evento futuro e incerto, ou por uma condição resolutiva expressa ou tácita, mas que não era de conhecimento do adquirente no momento da celebração do negócio jurídico.
A implicação prática para a advocacia é significativa, especialmente em casos de compra e venda com cláusula resolutiva, doações com encargos ou fideicomissos. A parte prejudicada pela resolução, ou seja, aquela em cujo benefício houve a resolução, não poderá reaver a coisa do terceiro de boa-fé, mas terá uma ação de regresso contra o alienante cuja propriedade se resolveu. Esta ação pode visar a recuperação da própria coisa, caso ainda esteja em poder do alienante, ou o seu valor correspondente, conforme o princípio da indenização integral. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a aplicação deste artigo frequentemente se entrelaça com discussões sobre a boa-fé objetiva e a publicidade dos atos jurídicos, especialmente no registro imobiliário.
A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a proteção ao terceiro adquirente de boa-fé é primordial, em consonância com o princípio da segurança jurídica. A controvérsia surge, por vezes, na delimitação do que seria uma causa superveniente e na prova da boa-fé do adquirente, exigindo uma análise minuciosa do caso concreto e dos registros públicos. A correta interpretação do Art. 1.360 é crucial para evitar litígios desnecessários e garantir a justa composição dos interesses envolvidos na complexa dinâmica da resolução da propriedade.
