Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em regra, indelegável, salvo as exceções previstas nos parágrafos do próprio artigo, o que ressalta a importância da função para a saúde jurídica e financeira do condomínio.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica que o síndico é o responsável por defender os interesses comuns dos condôminos, o que pode gerar discussões sobre os limites de sua atuação, especialmente em casos de litígios complexos. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que essa representação abrange atos de gestão ordinária e extraordinária, desde que em conformidade com a convenção e as deliberações assembleares. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é crucial para evitar a nulidade de atos praticados.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem importantes flexibilizações à regra geral. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação, seja por investidura direta da assembleia ou por transferência do síndico, é fundamental para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com demandas administrativas complexas. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade geral pela administração, sendo ele o principal garantidor do cumprimento das normas.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, litígios envolvendo a conservação de áreas comuns ou discussões sobre a validade de atos praticados pelo síndico. A correta compreensão das atribuições e dos limites de atuação do síndico é crucial para a defesa dos interesses dos condôminos e do próprio condomínio. A responsabilidade civil do síndico, por atos praticados com dolo ou culpa, é um tema recorrente, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção, do regimento interno e das atas de assembleia para determinar a extensão de sua atuação e eventuais excessos ou omissões.
