Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Capítulo VII que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, refletindo a complexidade das relações e interesses envolvidos nesse tipo de propriedade. A norma busca equilibrar a autonomia da coletividade condominial com a necessidade de uma gestão eficiente e responsável, conferindo ao síndico poderes e deveres específicos.
Entre as competências destacadas, o inciso II, que trata da representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele, é de suma importância. Ele confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, sendo o condomínio um ente despersonalizado, mas com capacidade processual. O § 1º, por sua vez, abre a possibilidade de a assembleia investir outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º permite ao síndico transferir poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta flexibilidade demonstra a preocupação do legislador em adaptar a gestão às particularidades de cada condomínio, permitindo a delegação de funções administrativas e de representação, desde que observadas as formalidades legais e convencionais.
Discussões práticas frequentemente surgem em torno da extensão dos poderes do síndico, especialmente no que tange à tomada de decisões emergenciais e à interpretação do que constitui ‘atos necessários à defesa dos interesses comuns’. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico deve agir com diligência e probidade, respondendo por eventuais excessos ou omissões que causem prejuízo ao condomínio. A necessidade de aprovação assemblear para certas deliberações, como a transferência de poderes (§ 2º), ressalta o caráter colegiado da gestão condominial, onde a soberania da assembleia é um pilar fundamental. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a correta aplicação desses dispositivos é crucial para evitar litígios e garantir a harmonia nas relações condominiais.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é vital na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação do advogado pode envolver a elaboração ou revisão de convenções e regimentos internos, a orientação sobre a legalidade das deliberações assembleares, a defesa do condomínio em ações judiciais ou a representação de condôminos contra atos do síndico. A correta interpretação das atribuições do síndico, bem como dos limites de sua atuação e das possibilidades de delegação, é fundamental para a prevenção de conflitos e para a resolução eficaz das demandas que surgem no complexo universo condominial.
