Em uma recente decisão que impacta diretamente o direito imobiliário e os contratos de locação, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a existência de fiança em um contrato de aluguel não impede o locador de utilizar o penhor legal para garantir o recebimento de aluguéis atrasados. A decisão, divulgada nesta terça-feira, 31 de março de 2026, oferece mais uma ferramenta de segurança aos proprietários de imóveis frente à inadimplência dos inquilinos.
A controvérsia girava em torno da interpretação da Lei do Inquilinato, que proíbe a cumulação de mais de uma garantia contratual para o mesmo contrato de locação. No entanto, o STJ esclareceu que essa vedação se aplica exclusivamente às garantias de natureza contratual, como a fiança, o seguro fiança, a caução ou a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O penhor legal, por sua vez, é uma garantia que decorre da própria lei, independentemente da vontade das partes envolvidas no contrato. Ele confere ao locador o direito de reter bens móveis do inquilino que estiverem no imóvel alugado, como móveis, utensílios e equipamentos, até que a dívida seja quitada. Essa prerrogativa é assegurada pelo Código Civil e visa proteger o direito do locador de receber os valores devidos.
Distinção entre garantias legais e contratuais
A argumentação central da decisão do STJ reside na distinção clara entre garantias contratuais e garantias legais. Enquanto as garantias contratuais são pactuadas entre as partes no momento da celebração do contrato de locação, as garantias legais são direitos concedidos por lei para assegurar certas obrigações. A Lei do Inquilinato busca evitar que o locatário seja sobrecarregado com múltiplas formas de garantias exigidas pelo locador no ato da contratação, o que poderia dificultar o acesso à locação.
No entanto, essa proibição não se estende aos mecanismos legais de proteção de crédito, como o penhor legal. A Terceira Turma entendeu que o fato de o locador já possuir uma fiança contratual não o priva de lançar mão de um direito assegurado pela legislação civil para a efetivação de seu crédito, caso o locatário se torne inadimplente.
Para advogados que atuam na área de direito imobiliário, essa decisão reforça a importância de compreender as nuances entre os diferentes tipos de garantia. Escritórios que utilizam plataformas de gestão processual, como a Tem Processo, podem integrar esses entendimentos em seus fluxos de trabalho para orientar clientes e gerenciar casos de inadimplência de forma mais eficiente.
Impacto para locadores e locatários
Para os locadores, a decisão do STJ representa uma segurança adicional. Agora, mesmo que o contrato de aluguel tenha sido garantido por fiança, eles terão a prerrogativa legal de recorrer ao penhor de bens do inquilino para garantir o pagamento de aluguéis e encargos atrasados, antes de, por exemplo, acionar o fiador.
Já para os locatários, é um alerta sobre a importância de manterem as obrigações contratuais em dia. A inadimplência poderá resultar na retenção de seus bens móveis, além das outras consequências já previstas em lei e contrato, como a ação de despejo.
A decisão foi amplamente divulgada no programa STJ Notícias, que acompanha os principais julgamentos da corte. A abordagem diferenciada que os tribunais vêm dando à matéria demonstra a constante evolução do direito e a necessidade de profissionais estarem atualizados para melhor defenderem seus clientes.
Essa nova interpretação do Superior Tribunal de Justiça pode influenciar futuras negociações e a elaboração de contratos de locação. Ferramentas de IA jurídica, como a Redizz, podem auxiliar advogados na análise de jurisprudência e na identificação de riscos e oportunidades em contratos imobiliários, incorporando esse tipo de entendimento em suas análises.
Com informações publicadas originalmente no site res.stj.jus.br.
