Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a doutrina majoritária inclinando-se para a primeira, dada a relação de confiança e a possibilidade de destituição pela assembleia.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, é uma das prerrogativas mais significativas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de propor ações, defender o condomínio em litígios e celebrar contratos em nome da coletividade. Contudo, o § 1º e o § 2º introduzem flexibilidade a essa regra, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação ou que o síndico transfira, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa delegação de poderes é crucial para a gestão eficiente de condomínios de grande porte ou com demandas complexas.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. Advogados que atuam na área condominial devem estar atentos à correta aplicação desses dispositivos, especialmente no que tange à validade das deliberações assembleares que envolvam a delegação de poderes ou a representação do condomínio. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que a atuação do síndico deve sempre visar aos interesses comuns, sob pena de responsabilização. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos e parágrafos é frequentemente objeto de controvérsias judiciais, especialmente em casos de desvio de finalidade ou má gestão.
A responsabilidade do síndico pela conservação das áreas comuns (inciso V), pela elaboração do orçamento (inciso VI) e pela prestação de contas (inciso VIII) são pontos nevrálgicos que geram muitos litígios. A omissão ou a conduta negligente nessas atribuições pode ensejar a destituição do síndico e sua responsabilização civil. A necessidade de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno (inciso IV) reforça a importância desses documentos para a ordem interna do condomínio, sendo o síndico o principal garantidor de sua observância.
