Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as atribuições essenciais do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal estabelece um rol de competências que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio comum e a defesa dos interesses dos condôminos. A natureza jurídica do síndico, se mandatário ou órgão do condomínio, é tema de debate doutrinário, com a corrente majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com poderes especiais e deveres fiduciários.
As competências listadas nos incisos, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação judicial e extrajudicial (inciso II) e a realização do seguro da edificação (inciso IX), são fundamentais para a operacionalização do condomínio. O inciso II, em particular, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo, seja como autor ou réu, em nome do condomínio, o que tem implicações diretas na advocacia condominial. A necessidade de dar imediato conhecimento à assembleia sobre procedimentos judiciais (inciso III) reforça a transparência e a responsabilidade na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes sobre a delegação de poderes. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Esta possibilidade de delegação, seja para um subsíndico ou para uma administradora, é crucial para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo um ponto de atenção para a responsabilidade civil do síndico.
A prática forense revela constantes discussões sobre os limites da atuação do síndico e a validade de suas deliberações, especialmente quando há conflito com a convenção ou o regimento interno. A interpretação do “cumprir e fazer cumprir” (inciso IV) exige do síndico uma postura ativa e, por vezes, impositiva, o que pode gerar litígios. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a jurisprudência tem consolidado o entendimento de que as atribuições do síndico, embora amplas, devem sempre se pautar pelos interesses comuns e pelas deliberações assembleares, sob pena de nulidade dos atos praticados. A advocacia deve estar atenta a essas nuances para orientar síndicos e condôminos, prevenindo conflitos e garantindo a conformidade legal.
