Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, conservação e representação do condomínio, sendo fundamental para a organização da vida condominial. A doutrina majoritária entende que as competências listadas, embora extensas, não são exaustivas, podendo a convenção condominial ou a assembleia geral atribuir outras funções, desde que não contrariem a lei.
Entre as competências expressas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, o que é crucial em litígios envolvendo o condomínio. O inciso III, por sua vez, impõe o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico em certas situações. Já o § 2º autoriza a transferência de poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição em contrário da convenção. Esta flexibilidade é vital para a eficiência administrativa, permitindo a delegação de tarefas e a contratação de profissionais especializados. Contudo, a responsabilidade final perante o condomínio geralmente permanece com o síndico, gerando discussões sobre os limites dessa delegação e a responsabilidade civil do síndico por atos de terceiros.
A prática advocatícia frequentemente se depara com questões relativas à extensão dos poderes do síndico, especialmente em casos de cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e prestação de contas (inciso VIII). A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico possui amplos poderes para a gestão ordinária, mas atos que impliquem em despesas extraordinárias ou alteração da estrutura condominial geralmente demandam aprovação assemblear. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a interpretação desses limites é um ponto de constante debate, exigindo dos advogados uma análise minuciosa da convenção, regimento interno e atas de assembleia para cada caso concreto.
