Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições inerentes ao cargo, mas também estabelece os limites e as possibilidades de delegação de poderes, refletindo a complexidade da gestão condominial. A representação ativa e passiva do condomínio, conforme inciso II, é um pilar fundamental, conferindo ao síndico a legitimidade para atuar em juízo e fora dele na defesa dos interesses comuns, o que é crucial para a segurança jurídica do ente despersonalizado.
Os incisos detalham as responsabilidades administrativas e financeiras, como a convocação de assembleias (inc. I), a conservação das áreas comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A diligência na conservação e a prestação de serviços são aspectos que geram frequentes discussões, especialmente quanto à responsabilidade civil do síndico por omissão ou negligência. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que o síndico, embora não seja um profissional liberal, deve agir com a prudência e o zelo esperados de um bom administrador.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes, um ponto de grande relevância prática. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas específicas, mas exige cautela para evitar a desvirtuação da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera controvérsias sobre a extensão da delegação e a responsabilidade subsidiária do síndico.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de cotas condominiais, ações de responsabilidade civil contra síndicos e em discussões sobre a validade de atos praticados em nome do condomínio. A correta compreensão das atribuições e limites do síndico é essencial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, bem como para a assessoria jurídica preventiva. A gestão condominial, portanto, exige não apenas conhecimento legal, mas também uma visão estratégica para mitigar riscos e garantir a harmonia e o bom funcionamento da comunidade.
