Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inciso I) e representar o condomínio (inciso II), tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele, demonstram a amplitude de sua responsabilidade, que abrange desde a gestão ordinária até a defesa judicial dos interesses coletivos.
A norma também aborda a possibilidade de delegação de poderes, aspecto crucial para a dinâmica administrativa. O §1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o §2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão, especialmente em condomínios de grande porte, e levanta discussões sobre os limites da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária do síndico original. A jurisprudência tem se debruçado sobre a validade de atos praticados por delegados sem a devida aprovação assemblear, ressaltando a necessidade de observância rigorosa das formalidades.
Outras competências essenciais incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração do orçamento (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A omissão do síndico em cumprir essas obrigações pode gerar responsabilidade civil, conforme entendimento doutrinário e jurisprudencial. A exigência de prestar contas anualmente e quando exigidas (inciso VIII) é um pilar da transparência e da boa-fé na gestão condominial, permitindo o controle pelos condôminos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses incisos frequentemente gera litígios, especialmente quanto à extensão dos poderes de representação e os limites da atuação do síndico sem prévia autorização assemblear para despesas extraordinárias.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em ações de cobrança de condomínio, demandas por vícios construtivos nas áreas comuns e litígios envolvendo a destituição do síndico por má gestão ou omissão de deveres. A correta compreensão das atribuições do síndico é fundamental para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, evitando nulidades e garantindo a validade dos atos praticados. A convenção condominial e o regimento interno, mencionados no inciso IV, complementam e detalham as competências do síndico, sendo documentos de observância obrigatória.
