Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal, fundamental para a organização da vida condominial, estabelece um rol de atribuições que vão desde a convocação de assembleias até a representação legal do condomínio, tanto em juízo quanto fora dele. A compreensão aprofundada dessas prerrogativas é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial.
Os incisos detalham as responsabilidades do síndico, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de informar sobre procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III). É notável a importância do inciso II, que confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns, o que implica em sua capacidade postulatória em diversas situações. O cumprimento da convenção e do regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX) completam o rol de deveres, demonstrando a amplitude de sua gestão.
Discussões práticas surgem, por exemplo, na interpretação do inciso II, sobre os limites da representação do síndico e a necessidade de autorização assemblear para certos atos, especialmente aqueles que envolvem disposição de bens ou assunção de dívidas vultosas. A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que, para atos de maior impacto financeiro ou jurídico, a aprovação da assembleia é indispensável, sob pena de nulidade. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses limites é um ponto frequente de litígios.
Os parágrafos 1º e 2º trazem flexibilidade à gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear (§ 2º). Esta possibilidade de delegação, contudo, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em caso de má gestão do delegado. A responsabilidade civil do síndico, seja por ação ou omissão, é um tema recorrente na doutrina e na jurisprudência, exigindo do advogado uma análise cuidadosa da convenção condominial e das atas de assembleia para determinar a extensão de sua culpa e o nexo causal com eventuais prejuízos.
