Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais para a gestão da propriedade comum, abrangendo desde a convocação de assembleias até a representação legal do condomínio. A compreensão aprofundada dessas funções é crucial para a advocacia condominial, pois impacta diretamente a validade de atos praticados e a responsabilização do gestor.
O caput elenca as funções primárias, como a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V). A representação judicial, por exemplo, confere ao síndico a legitimidade para atuar em juízo em nome do condomínio, tema frequentemente debatido na jurisprudência. A obrigatoriedade de realizar o seguro da edificação (inciso IX) é um ponto de atenção, cuja inobservância pode gerar responsabilidade civil para o síndico.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de poderes, mitigando o caráter personalíssimo da função. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Essa flexibilidade é vital para a eficiência da gestão condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos não profissionais. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade fiscalizatória, gerando discussões sobre a extensão da sua culpa in eligendo ou in vigilando.
A prática forense revela que a inobservância das competências do síndico é fonte comum de litígios, desde a impugnação de multas até a responsabilização por danos. A correta interpretação e aplicação do artigo 1.348 são fundamentais para a segurança jurídica das relações condominiais. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas atribuições e a observância dos ritos de delegação são pilares para evitar conflitos e garantir a boa administração. A advocacia deve orientar síndicos e condôminos sobre a importância da convenção e do regimento interno como instrumentos complementares à lei na definição dessas competências.
