Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração do condomínio edilício. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão dos interesses comuns dos condôminos. A norma visa garantir a representação legal do condomínio e a manutenção de sua estrutura, tanto física quanto administrativa.
Entre as atribuições elencadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A responsabilidade pela conservação das áreas comuns (inciso V) e a gestão financeira, incluindo a elaboração do orçamento (inciso VI) e a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), também são pilares da função. O dever de prestar contas (inciso VIII) anualmente ou quando exigido reforça a transparência necessária à gestão condominial.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão, permitindo que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação (§ 1º) ou que o síndico transfira poderes, total ou parcialmente, mediante aprovação da assembleia (§ 2º), salvo disposição contrária da convenção. Essa possibilidade de delegação de funções ou substituição do síndico é crucial para a dinâmica condominial, especialmente em condomínios de grande porte ou com síndicos profissionais. Contudo, a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, sendo a aprovação assemblear um requisito essencial para a validade da transferência de poderes.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico e dos limites de sua responsabilidade, especialmente em casos de omissão ou negligência. A interpretação do inciso II, que trata da representação do condomínio, é vital para definir a legitimidade ativa e passiva do síndico em ações judiciais. A jurisprudência tem consolidado o entendimento de que o síndico, ao representar o condomínio, age como seu mandatário, devendo observar os limites impostos pela lei, convenção e deliberações assembleares. Como aponta o levantamento de inteligência artificial aplicada ao ordenamento jurídico da Redizz, a correta aplicação e interpretação desses dispositivos são fundamentais para evitar litígios e garantir a segurança jurídica na administração condominial.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 e seus desdobramentos é indispensável na assessoria a condomínios e condôminos. A análise da convenção e do regimento interno, em conjunto com as disposições legais, permite identificar eventuais irregularidades na gestão, fundamentar ações de prestação de contas, impugnar deliberações assembleares ou defender o síndico em ações de responsabilidade civil. A atuação preventiva, por meio da elaboração de pareceres e orientações, é crucial para mitigar riscos e promover uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a lei.
