Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza jurídica do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário e a de órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária tendendo a considerá-lo um mandatário especial, cujos poderes são limitados pela convenção e pela assembleia.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à atuação do síndico. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que é crucial em situações de impedimento ou vacância do cargo. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação da assembleia e não haja disposição em contrário na convenção. Essa delegação de poderes, no entanto, não exime o síndico de sua responsabilidade final, especialmente em casos de culpa in eligendo ou in vigilando.
A prática forense revela constantes desafios na interpretação e aplicação deste artigo. Questões como a extensão da responsabilidade civil do síndico por atos de gestão, a validade de deliberações assembleares que extrapolam suas competências ou a correta prestação de contas (inciso VIII) são temas recorrentes. A representação judicial do condomínio (inciso II) é um ponto nevrálgico, exigindo do síndico conhecimento para agir em defesa dos interesses comuns, seja em ações de cobrança de cotas condominiais ou em litígios mais complexos. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos varia significativamente em diferentes tribunais, impactando diretamente a estratégia processual.
A advocacia condominial deve estar atenta às particularidades de cada convenção e regimento interno, que podem detalhar ou restringir as atribuições do síndico, sempre em conformidade com a lei. A diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e o cumprimento das normas (inciso IV) são deveres que, se negligenciados, podem gerar responsabilidade civil e até criminal para o síndico. A compreensão aprofundada do Art. 1.348 é, portanto, indispensável para a correta assessoria jurídica a condomínios e síndicos, evitando litígios e garantindo a boa gestão do patrimônio comum.
