Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) delineia as competências do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições essenciais, que vão desde a convocação de assembleias (inciso I) até a realização do seguro da edificação (inciso IX), passando pela representação legal do condomínio (inciso II) e a gestão financeira (incisos VI e VII). A natureza dessas competências é, em grande parte, de ordem administrativa e representativa, visando à manutenção e ao bom funcionamento da propriedade comum.
A doutrina e a jurisprudência têm debatido a extensão desses poderes, especialmente no que tange à responsabilidade civil e criminal do síndico por atos de gestão. O inciso II, que trata da representação ativa e passiva do condomínio, é crucial para a legitimidade processual do ente despersonalizado. Contudo, a delegação de poderes, prevista nos parágrafos 1º e 2º, introduz nuances importantes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa nos poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa flexibilidade é vital para a gestão de condomínios de grande porte ou com demandas específicas.
As implicações práticas para a advocacia são vastas. A análise do Art. 1.348 é fundamental em litígios envolvendo prestação de contas (inciso VIII), cobrança de cotas condominiais (inciso VII) e ações de responsabilidade contra o síndico. A correta interpretação dos limites de sua atuação, bem como a validade das delegações de poder, são pontos frequentemente questionados em juízo. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a observância estrita da convenção condominial e das deliberações assembleares é um fator determinante na validação dos atos do síndico e na mitigação de riscos jurídicos.
A controvérsia reside, por vezes, na linha tênue entre a gestão ordinária e atos que demandam aprovação específica da assembleia, como a realização de obras voluptuárias ou a alienação de bens comuns. A diligência na conservação (inciso V) e o cumprimento das normas internas (inciso IV) são deveres que exigem constante atenção do síndico, sob pena de responsabilização. A advocacia preventiva, por meio da elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, torna-se essencial para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica da administração condominial.
