Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil, inserido no Capítulo VII que trata do Condomínio Edilício, delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal não apenas elenca as atribuições primárias do síndico, mas também estabelece as balizas para a delegação de poderes e a representação do condomínio. A compreensão aprofundada de suas disposições é crucial para a advocacia que atua no direito imobiliário e condominial, dada a frequência de litígios envolvendo a gestão de condomínios.
Os incisos do artigo detalham as responsabilidades do síndico, desde a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), até a diligência na conservação das áreas comuns (inciso V) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A representação ativa e passiva do condomínio, conforme o inciso II, é um ponto de constante debate jurisprudencial, especialmente quanto à necessidade de autorização assemblear para o ajuizamento de certas ações. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado o entendimento de que, para ações que visam à defesa dos interesses comuns e à conservação do patrimônio, a autorização prévia da assembleia pode ser dispensada, salvo se a convenção condominial exigir.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem a possibilidade de delegação de funções, o que gera importantes discussões práticas. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e observância da convenção. Esta flexibilidade, embora necessária para a gestão de grandes condomínios, exige cautela na redação das convenções e regimentos internos para evitar conflitos de competência e garantir a segurança jurídica das decisões. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a clareza nas disposições sobre delegação é um fator mitigador de disputas judiciais.
A prática advocatícia demanda atenção especial à prestação de contas (inciso VIII) e à cobrança de contribuições e multas (inciso VII), que são fontes comuns de demandas judiciais. A correta aplicação das normas do Art. 1.348, aliada a uma gestão transparente e em conformidade com a convenção e o regimento interno, é fundamental para a prevenção de litígios e para a manutenção da harmonia no ambiente condominial. A atuação do advogado, seja na assessoria preventiva ou na representação contenciosa, deve sempre buscar a interpretação mais adequada do dispositivo, considerando a doutrina e a jurisprudência consolidada.
