Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses coletivos dos condôminos. A compreensão aprofundada dessas prerrogativas é crucial para a atuação jurídica, tanto na assessoria a condomínios quanto na resolução de litígios.
Entre as competências listadas, destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação ativa e passiva do condomínio em juízo ou fora dele (inciso II), e o dever de cumprir e fazer cumprir as normas internas (inciso IV). A representação judicial, em particular, gera discussões sobre a necessidade de autorização assemblear para o ajuizamento de ações, embora a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entenda que a defesa dos interesses comuns, por vezes, dispensa deliberação prévia para atos urgentes ou de rotina. O síndico também é responsável pela conservação das áreas comuns (inciso V), pela elaboração do orçamento (inciso VI), pela cobrança de contribuições e multas (inciso VII), e pela prestação de contas (inciso VIII), além da obrigação de realizar o seguro da edificação (inciso IX), medida de proteção patrimonial indispensável.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, descentralizando a figura do síndico em situações específicas. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que haja aprovação assemblear e salvo disposição contrária na convenção. Essa delegação de poderes, que pode ser para um subsíndico ou para uma administradora, por exemplo, é um ponto de atenção para a advocacia, exigindo análise minuciosa da convenção e da ata da assembleia para verificar a validade e os limites da transferência. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente demanda a conciliação entre a autonomia da vontade condominial e os limites impostos pela lei.
Na prática, a atuação do advogado é fundamental para orientar síndicos e condôminos sobre o alcance dessas atribuições, prevenindo conflitos e garantindo a legalidade dos atos. Questões como a responsabilidade civil do síndico por omissão ou excesso no exercício de suas funções, a validade de deliberações assembleares que extrapolam suas competências ou a correta aplicação das multas condominiais são temas recorrentes que demandam expertise jurídica. A correta interpretação e aplicação do Art. 1.348 são pilares para uma gestão condominial eficiente e em conformidade com o ordenamento jurídico.
