Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico, figura central na administração de condomínios edilícios. Este dispositivo legal é fundamental para a organização e o bom funcionamento da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão das áreas comuns, a representação legal do condomínio e a execução das deliberações assembleares. A natureza jurídica da função do síndico é amplamente debatida na doutrina, oscilando entre a de mandatário, gestor de negócios ou até mesmo órgão do condomínio, com a jurisprudência majoritária inclinando-se para a figura do mandatário, ainda que com peculiaridades.
Os incisos do artigo detalham as atribuições específicas, como a convocação de assembleias (inc. I), a representação judicial e extrajudicial (inc. II), a comunicação de procedimentos judiciais (inc. III), o cumprimento das normas condominiais (inc. IV), a conservação das áreas comuns (inc. V), a elaboração orçamentária (inc. VI), a cobrança de contribuições e multas (inc. VII), a prestação de contas (inc. VIII) e a realização do seguro da edificação (inc. IX). A responsabilidade civil do síndico é um ponto crucial, podendo ser responsabilizado por atos de gestão que causem prejuízo ao condomínio ou a terceiros, seja por dolo ou culpa, conforme a teoria da responsabilidade subjetiva.
Os parágrafos 1º e 2º introduzem flexibilidade na gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, mediante aprovação assemblear e observância da convenção. Essa possibilidade de delegação de funções é vital para a eficiência da administração, especialmente em condomínios de grande porte, e gera discussões sobre os limites da sub-rogação e a manutenção da responsabilidade do síndico original. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos deve sempre buscar o equilíbrio entre a autonomia do síndico e a soberania da assembleia, evitando abusos e garantindo a transparência na gestão condominial.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo cobrança de cotas condominiais, ações de prestação de contas, impugnação de assembleias e demandas por danos causados pela má gestão. A correta compreensão das atribuições do síndico é essencial para a defesa dos interesses tanto do condomínio quanto dos condôminos, bem como para a elaboração de convenções e regimentos internos que reflitam as necessidades específicas de cada empreendimento. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem consolidado entendimentos sobre a legitimidade ativa e passiva do síndico em diversas ações, reforçando a importância de sua atuação como representante legal do condomínio.
