Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo os limites e deveres desse gestor. As atribuições listadas, como convocar assembleias (inc. I), representar o condomínio em juízo ou fora dele (inc. II) e diligenciar a conservação das áreas comuns (inc. V), são pilares da gestão condominial, visando a proteção dos interesses comuns dos condôminos.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das funções mais cruciais do síndico, conforme o inciso II. Isso implica na capacidade de ajuizar ações em nome do condomínio e de ser demandado judicialmente. O § 1º, por sua vez, introduz uma flexibilidade importante, permitindo que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, o que pode ser útil em situações específicas ou para otimizar a gestão. Já o § 2º aborda a possibilidade de o síndico transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção, o que abre espaço para a figura do subsíndico ou de administradoras terceirizadas.
Discussões doutrinárias e jurisprudenciais frequentemente giram em torno da extensão dos poderes do síndico e da validade de atos praticados sem a devida aprovação assemblear, especialmente em casos de despesas extraordinárias ou litígios de grande vulto. A responsabilidade civil do síndico por atos de gestão negligente ou imprudente é outro ponto de constante debate. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é dinâmica e se adapta às particularidades de cada condomínio, exigindo do advogado uma análise minuciosa da convenção e do regimento interno.
Para a advocacia, a compreensão aprofundada do Art. 1.348 é essencial na assessoria a condomínios e condôminos. A atuação envolve desde a elaboração e revisão de convenções e regimentos internos, garantindo a conformidade com a lei e as necessidades do condomínio, até a defesa em ações judiciais envolvendo a gestão condominial. A correta aplicação dos incisos, como a cobrança de contribuições e multas (inc. VII) e a prestação de contas (inc. VIII), é vital para a saúde financeira do condomínio e para evitar litígios futuros.
