Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências essenciais do síndico, figura central na administração condominial. Este dispositivo legal estabelece um rol de atribuições que visam garantir a boa gestão do condomínio, a conservação do patrimônio e a defesa dos interesses comuns dos condôminos. A compreensão aprofundada de cada inciso e parágrafo é crucial para a atuação jurídica, tanto na assessoria a síndicos quanto na representação de condôminos.
Entre as competências destacam-se a convocação de assembleias (inciso I), a representação legal do condomínio (inciso II), a comunicação de procedimentos judiciais ou administrativos (inciso III) e o cumprimento das normas internas (inciso IV). A representação ativa e passiva do condomínio, em juízo ou fora dele, confere ao síndico a legitimidade para defender os interesses coletivos, o que frequentemente gera discussões sobre os limites de sua atuação sem prévia autorização assemblear, especialmente em ações de maior vulto. A doutrina e a jurisprudência têm consolidado o entendimento de que, para atos de mera gestão e defesa dos interesses comuns, a autorização assemblear é dispensável, mas para atos que impliquem disposição de bens ou assunção de dívidas extraordinárias, a deliberação coletiva é imperativa.
Os parágrafos do artigo trazem importantes flexibilizações e limitações. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa em poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir poderes de representação ou funções administrativas, total ou parcialmente, mediante aprovação assemblear, salvo disposição contrária da convenção. Esta possibilidade de delegação de poderes, seja para um subsíndico, conselheiro ou mesmo um profissional externo, é fundamental para a eficiência da gestão, mas exige cautela e clareza na delimitação das responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses parágrafos tem sido objeto de diversas decisões judiciais, especialmente em casos de responsabilidade civil do síndico por atos de seus delegados.
Outras atribuições relevantes incluem a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A prestação de contas, anual ou quando exigida, é um pilar da transparência e da boa-fé na administração condominial, sendo sua omissão causa frequente de litígios e destituição do síndico. A advocacia condominial deve estar atenta a esses detalhes, orientando síndicos e condôminos para a prevenção de conflitos e a correta aplicação das normas legais e convencionais.
