Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico no condomínio edilício, figura central na administração e representação do ente despersonalizado. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as balizas de atuação do síndico e, por consequência, os limites de sua responsabilidade civil e criminal. A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, em juízo ou fora dele (inciso II), é uma das atribuições mais relevantes, conferindo ao síndico a legitimidade para defender os interesses comuns dos condôminos.
Os incisos detalham as funções administrativas essenciais, como a convocação de assembleias (inciso I), o cumprimento e fiscalização da convenção e regimento interno (inciso IV), a conservação das áreas comuns (inciso V), a elaboração orçamentária (inciso VI), a cobrança de contribuições e multas (inciso VII), a prestação de contas (inciso VIII) e a realização do seguro da edificação (inciso IX). A observância dessas atribuições é crucial para a gestão condominial eficiente e para evitar litígios. A omissão ou o excesso no exercício dessas funções pode gerar responsabilidade ao síndico, conforme a doutrina e a jurisprudência têm reiteradamente apontado.
Os parágrafos 1º e 2º trazem importantes flexibilizações e discussões sobre a delegação de poderes. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, mitigando a exclusividade do síndico nessa função. Já o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação da assembleia e observada a convenção. Essa possibilidade de delegação é um ponto de grande relevância prática, especialmente em condomínios de grande porte, mas exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico e a diluição de responsabilidades. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos frequentemente gera discussões sobre a extensão da delegação e a responsabilidade solidária ou subsidiária do síndico e do delegado.
A jurisprudência tem se debruçado sobre a extensão da responsabilidade do síndico, especialmente em casos de má gestão ou omissão. A legitimidade ativa e passiva do condomínio, exercida pelo síndico, é um tema recorrente em ações judiciais envolvendo cobranças, vícios construtivos e conflitos internos. Para a advocacia, compreender a amplitude dessas competências e as nuances da delegação é vital para a defesa dos interesses de condôminos, síndicos e do próprio condomínio, seja na esfera consultiva ou contenciosa. A análise cuidadosa da convenção condominial e do regimento interno, em conjunto com o Art. 1.348 do Código Civil, é indispensável para a correta aplicação da lei.
