Art. 1.348 – Compete ao síndico:
§ 1º – Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º – O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
IX – realizar o seguro da edificação.
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O Art. 1.348 do Código Civil de 2002 delineia as competências do síndico em condomínios edilícios, figura central na administração e representação do coletivo. Este dispositivo legal é fundamental para a organização da vida condominial, estabelecendo as bases para a gestão do patrimônio comum e a convivência entre os condôminos. As atribuições listadas, como a convocação de assembleias (inciso I) e a representação judicial e extrajudicial do condomínio (inciso II), são pilares da personalidade jurídica anômala que a jurisprudência e a doutrina atribuem ao condomínio.
A representação do condomínio, tanto ativa quanto passivamente, é uma das funções mais críticas do síndico, conforme o inciso II. Isso implica a capacidade de defender os interesses comuns em juízo, o que gera discussões sobre a extensão de seus poderes para transigir ou desistir de ações sem prévia autorização assemblear, tema frequentemente debatido nos tribunais. O inciso III, por sua vez, impõe ao síndico o dever de informar a assembleia sobre procedimentos judiciais ou administrativos, reforçando o princípio da transparência na gestão condominial. A realização do seguro da edificação (inciso IX) é uma obrigação legal imperativa, visando à proteção do patrimônio comum contra sinistros.
Os parágrafos do artigo trazem nuances importantes à gestão. O § 1º permite que a assembleia invista outra pessoa com poderes de representação, enquanto o § 2º autoriza o síndico a transferir, total ou parcialmente, seus poderes de representação ou funções administrativas, desde que com aprovação assemblear e observância da convenção. Essas disposições abrem espaço para a delegação de funções, um mecanismo de gestão que, embora prático, exige cautela para evitar a descaracterização da figura do síndico ou a diluição de responsabilidades. A doutrina majoritária entende que a delegação não exime o síndico de sua responsabilidade final, configurando uma responsabilidade solidária ou subsidiária, dependendo da natureza da função delegada e do grau de supervisão exercido. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, a interpretação desses dispositivos é crucial para a validade dos atos praticados por terceiros em nome do condomínio.
Na prática advocatícia, o Art. 1.348 é frequentemente invocado em litígios envolvendo a legitimidade ativa ou passiva do condomínio, a validade de atos praticados pelo síndico e a responsabilização por sua gestão. A inobservância das competências e deveres estabelecidos pode gerar a nulidade de atos e a responsabilização civil do síndico. A correta interpretação e aplicação deste artigo são essenciais para a segurança jurídica das relações condominiais, exigindo dos advogados um profundo conhecimento das nuances da legislação e da jurisprudência sobre o tema.
