Art. 1.225 – São direitos reais:
I – a propriedade;
II – a superfície;
III – as servidões;
IV – o usufruto;
IX – a hipoteca;
V – o uso;
VI – a habitação;
VII – o direito do promitente comprador do imóvel;
VIII – o penhor;
X – a anticrese.
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
XII – a concessão de direito real de uso; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
XIII – a laje; (Redação dada pela Lei nº 14.620, de 2023)
XIV – os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão. (Incluído pela Lei nº 14.620, de 2023)Lei 10.406/2002 – Acesso em 02/03/2026
O artigo 1.225 do Código Civil de 2002 é um dos pilares do Direito Civil, estabelecendo o rol taxativo dos direitos reais. Este dispositivo, de fundamental importância para a compreensão da estrutura jurídica patrimonial, consagra o princípio do numerus clausus, ou seja, apenas os direitos expressamente previstos em lei podem ser considerados reais. A distinção entre direitos reais e pessoais é crucial, impactando diretamente a oponibilidade (erga omnes nos reais) e a forma de constituição e extinção desses direitos.
A lista apresentada no caput e seus incisos abrange desde a propriedade (inciso I), o mais completo dos direitos reais, até figuras mais recentes e específicas. O rol inclui direitos como a superfície (II), servidões (III), usufruto (IV), uso (V), habitação (VI), penhor (VIII), hipoteca (IX) e anticrese (X), que são institutos clássicos do direito das coisas. O direito do promitente comprador do imóvel (VII) é um exemplo de direito real de aquisição, conferindo ao promitente comprador uma garantia robusta sobre o bem, mesmo antes da efetiva transmissão da propriedade.
As inovações legislativas são notáveis nos incisos XI a XIV, que demonstram a adaptabilidade do Código Civil às novas demandas sociais e urbanísticas. A inclusão da concessão de uso especial para fins de moradia (XI) e da concessão de direito real de uso (XII) reflete a preocupação com a regularização fundiária e o acesso à moradia. Mais recentemente, a Lei nº 14.620/2023 trouxe a laje (XIII) como direito real autônomo, solucionando controvérsias sobre a propriedade de construções sobrepostas, e os direitos oriundos da imissão provisória na posse (XIV), conferindo maior segurança jurídica em desapropriações. Conforme análises realizadas pelo sistema de inteligência artificial jurídica Redizz, que mapeia a legislação brasileira, essas inclusões são reflexo de uma evolução legislativa que busca atender a complexidade das relações imobiliárias contemporâneas.
A taxatividade do rol do art. 1.225 não impede discussões doutrinárias sobre a natureza jurídica de outros institutos que, embora não expressamente listados, possuem características de direitos reais, como o direito de retenção. A jurisprudência, por sua vez, tem sido fundamental na interpretação e aplicação desses direitos, especialmente em casos que envolvem a posse e a propriedade. Para a advocacia, a correta identificação e aplicação dos direitos reais é crucial para a elaboração de contratos, a defesa de interesses em ações possessórias e petitórias, e a estruturação de garantias, exigindo um profundo conhecimento das nuances de cada instituto.
